Resumo
• Preço médio de venda: R$ 8.529/m² (maio/25)
• Valorização acumulada em 12 meses: +6,6 %
• Lançamentos 1º tri/25: 40 empreendimentos — recorde histórico
• Rentabilidade bruta de aluguel: 6,2 % a.a.
• Selic: 15 % a.a. (jun/25)
Oferta acelerada, demanda resiliente
No primeiro trimestre de 2025, São José dos Campos registrou 40 novos lançamentos, superando os 29 do mesmo período de 2024 e estabelecendo um VGV inédito para a cidade.informa.life A expansão decorre de três vetores: retomada do emprego de base tecnológica, melhoria de renda pós-pandemia e migração intraestadual em busca de qualidade de vida.
Precificação: valorização estável, com leve ganho real
O Índice FipeZAP indica R$ 8.529/m² em maio/25, avanço de 3,4 % no ano e 6,6 % em 12 meses.downloads.fipe.org.br No comparativo com 2024 (R$ 8.233/m²) o incremento nominal é de 3,6 %, mantendo São José como a 15ª cidade mais cara do país.
Quem está comprando?
- Profissionais de alta tecnologia — atraídos pela expansão do Parque de Inovação Tecnológica, em obras de R$ 30 mi com entrega prevista para dez/25.revistaurbanova.com.br
- Investidores locais — buscam proteção patrimonial contra a Selic elevada e veem no aluguel residencial (yield 6,2 % a.a.) um prêmio de risco aceitável.downloads.fipe.org.br
- Famílias de médias rendas — optam por loteamentos club & residence, segmento tradicional da Emplanej.
Segmentos em alta
| Segmento | Oportunidade | Justificativa de mercado |
|---|---|---|
| Clubes residenciais / loteamentos fechados | Ticket a partir de R$ 300 mil | Busca por áreas verdes e lazer completo, impulsionada pelo home-office parcial. |
| Studios e 1 dorm. | ROI de 6 %-7 % | Rotatividade alta e vacância baixa no entorno do eixo Dutra-CTA. |
| Built-to-rent corporativo | Contratos de 5-10 anos | Demanda de startups e spin-offs do cluster aeroespacial. |
Bairros e eixos em evidência
- Jardim Imperial (Zona Sul) — destaque de valorização em 2025 graças à malha viária (Dutra, Tamoios, Carvalho Pinto).esdrasconstrutora.com.br
- Região Leste — novo empreendimento residencial traz contrapartidas urbanas (Companhia da PM e melhorias viárias), catalisando preços no entorno.sjc.sp.gov.br
- Urbanova — continuidade da verticalização de alto padrão, ancorada por serviços educacionais e hospitalares privados.
Financiamento e rentabilidade em cenário de juros altos
O Copom elevou a Selic para 15 % a.a. em 18/jun/25.reuters.com Financiamentos SBPE operam próximo de 11 % a.a. + TR, reduzindo a parcela de renda elegível. Nesse contexto, o financiamento direto com construtora (prática da Emplanej) ganha tração por flexibilizar aprovação de crédito e amortização antecipada. Para o investidor, o aluguel residencial segue competitivo: yield médio de 6,2 % a.a. com vacância inferior a 4 %.downloads.fipe.org.br
Olhando para 2026
- Infraestrutura — BRT Leste-Oeste (fase 2) e duplicação de acessos à Via Cambuí devem redistribuir a procura por terrenos.
- Inovação imobiliária — BIM 5D e pré-montagem em steel frame reduzem ciclo de caixa em até 20 %, já discutidos no Innovation Tour Secovi-SP (jun/25).secovi.com.br
- Sustentabilidade — Selos Casa Azul e EDGE começam a agregar prêmio de até 3 % no m² de projetos residenciais verticais.
O que isso significa para a Emplanej
Ao combinar loteamentos clube (demanda familiar), torres de escala média (investidor de renda) e financiamento próprio (mitigação do efeito Selic), a Emplanej posiciona-se para capturar o ciclo de crescimento com baixo risco de estoque. O histórico de 28 anos sustenta a percepção de confiabilidade e pontualidade — valores centrais para converter leads em contratos em um mercado cada vez mais seletivo.
